Порядок изменения территориальной зоны земельного участка
Градостроительным кодексом установлена своеобразная «иерархия» градостроительной документации, «табель о рангах» которой выглядит следующим образом:
- генеральный план — самый главный документ, определяющий цели и перспективы развития территории поселения на длительный срок (15-25 лет) и содержащий укрупнённые ориентировочные показатели развития территорий;
- правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — градостроительная «пусковая кнопка», запускающая механизм реализации генерального плана, в процессе которой могут выявляться и устраняться некоторые недочёты планирования территории и генерального плана (а более официально ПЗЗ нужно назвать нормативно-правовым актом, который регламентирует использование территории поселения и детализирует генеральный план);
- проект планировки территории — документ, устанавливающий для определенной территории зоны размещения существующих объектов и их параметры, а также зоны размещения объектов, строительство которых может быть разрешено (в отличие от генерального плана, проект планировки территории — более подробный документ, содержащий красные линии, объекты и инфраструктуру).
Основные виды территориальных зон
- Жилые зоны (в генеральных планах и схемах функционального зонирования территорий обозначаются буквой «Ж»).
- Общественно-деловые зоны (обозначаются буквой «Д»).
- Производственные зоны (обозначаются буквой «П»).
- Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры (обозначаются, соответственно, буквами «И» и «Т»).
- Рекреационные зоны (обозначаются буквой «Р»).
- Зоны сельскохозяйственного использования (обозначаются буквой «С»).
- Зоны специального назначения (обозначаются буквой «К»).
- Зоны военных объектов, иные зоны режимных территорий (обозначаются буквой «К3»).
Территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, скверы, бульвары, водоемы и другие объекты).
Дополнительные территориальные зоны могут быть установлены органами местного самоуправления городов и сельских поселений в зависимости от местных условий.
Внутри территориальных зон могут вводиться подзоны, включающие территории с особенностями градостроительного регламента застройки и ограничениями на их использование.
Обозначения однотипных территорий внутри зон в разных поселениях могут отличаться друг от друга, так как отражают конкретную ситуацию самого поселения.
Жилые зоны
Предназначены для застройки многоквартирными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками.
В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социально-культурного и культурно-бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредного воздействие на окружающую среду.
К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, если они расположены внутри границ (черты) поселения.
Возможные обозначения в жилых зонах:
- Ж1 — коллективные садоводства;
- Ж2 — зона малоэтажной жилой застройки коттеджного типа, индивидуальными жилыми домами отдельно стоящими и /или блокированными;
- Ж2 — зона малоэтажной смешанной жилой застройки;
- Ж3 — зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки;
- Ж4 — зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки;
- Ж5 — зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки 9 этажей и выше.
Общественно-деловые зоны (ОДЗ)
Предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений (среднего профессионального или высшего профессионального образования), административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий и иных зданий, строений, сооружений, стоянок автомобильного транспорта, деловых, финансовых и общественных центров.
В общественно-деловых зонах возможно размещение жилых домов, гостиниц, подземных или многоэтажных гаражей.
Д — зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.
Производственные зоны
Производственные зоны предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры для обеспечения деятельности производственных объектов.
В производственную зону включается и территория санитарно-защитных зон самих объектов.
Собственники производственных объектов за счёт собственных средств проводят благоустройство территории производственной зоны.
В санитарно-защитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных и образовательных учреждений, а также учреждений здравоохранения, отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических кооперативов и производство сельскохозяйственной продукции.
Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры
Предназначены для размещения и деятельности сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также инженерного оборудования.
Обязательное условие при размещении объектов инженерной и транспортной инфраструктуры — соблюдение необходимых расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон и других требований для предотвращения вредного воздействия на среду жизнедеятельности.
Если же объекты инженерной и транспортной инфраструктуры обладают особенностью прямого вредного воздействия на безопасность населения, то они размещаются за пределами городских и сельских поселений.
Рекреационные зоны
Предназначены для организации мест отдыха населения — парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи и иные объекты.
В рекреационные зоны могут включаться особо охраняемые природные территории и природные объекты.
На территории рекреационных зон не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов.
Исключение составляют промышленные, коммунальные и складские объекты, непосредственно связанные с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.
Возможные обозначения в рекреационных зонах:
- Р0 — зона спортивных сооружений и пляжей с включением элементов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием этих сооружений;
- Р1 — зона лесов и лесопарков;
- Р2 — зона природных ландшафтов;
- Р3 — зона отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного вида дачного фонда;
- Р4 — зона природоохранного назначения.
Зоны сельскохозяйственного использования
В пределах границ (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования — пашни, сады, виноградники, огороды, сенокосы, пастбища, а также занятые сельскохозяйственными зданиями, строениями, сооружениями.
Территории таких зон могут использоваться для ведения сельского хозяйства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральным планом и правилами застройки.
Обозначение в зонах:
- С — зоны сельхозугодий, питомников и теплиц и производственных объектов с/х назначения с включением объектов производственной, социальной и инженерной инфраструктуры;
- С1 — зоны сельхозугодий, питомников и теплиц;
- С2 — производственных объектов с/х назначения с включением объектов производственной, социальной и инженерной инфраструктуры;
- С3с — для ведения садоводства и дачного хозяйства;
- С3 — для ведения садоводства и дачного хозяйства.
* * *
Отнесение земельных участков к конкретным территориальным зонам является результатом градостроительного планирования территорий городских и сельских поселений. Главными целями такого планирования, как отражено в ст. 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации, являются:
- определение в документах территориального планирования назначения территорий, исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов;
- обеспечение устойчивого развития территорий;
- развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;
- обеспечение учёта интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
К отличительным признакам любой территориальной зоны (п. 2-4 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации) относятся:
- учёт особенностей её расположения и развития;
- установленные границы;
- возможность сочетания на территории зоны различных ВРИ ЗУ (видов разрешённого использования земельных участков) — жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков;
- установленные для территориальной зоны градостроительные регламенты, составляющие основу правового режима включённых в неё земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений;
- предотвращение возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.
Градостроительный регламент — весьма жёсткий порядок, определённый правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) поселения и установленный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Этот порядок обязателен для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков вне зависимости от форм собственности и иных прав на землю:
- земельные участки можно использовать только в соответствии с любым видом разрешённого использования, установленным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны (иными словами, вид использования участка можно выбрать из перечня видов использования участков, включённых в территориальную зону);
- если вид использования участка не входят в перечень видов разрешённого использования территориальной зоны, то земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальной зоны, а значит, возможности развития его территории будут ограничены.
Таким образом, территориальные зоны вводятся для установления градостроительных регламентов, которые, в свою очередь, определяют правовой режим земельных участков, включённых в территориальную зону. Именно в этом и состоит главное градостроительное значение территориальных зон и их роль в формировании генерального плана поселения.
Возможные негативные последствия от принятия ПЗЗ и установления территориальных зон
Обязательность соблюдения установленных для территориальных зон градостроительных регламентов может стать причиной ограничений прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов таких участков по застройке земельных наделов, а также в последующем использовании возведённых объектов капитального строительства.
Нетрудно понять, что как бы ни были совершенны генеральный план и карта функционального зонирования территории с их схемами и картами, разработанными компетентными профессиональными компаниями совместно с муниципальными и региональными властями, природоохранными, лесными и водными службами, комитетами и министерствами, органами контроля за надлежащим состоянием памятников истории и культуры и немалым числом иных организаций на основе немалого количества документов, специальных материалов, пожеланий и замечаний, высказанных в ходе многочисленных общественных слушаний, предшествующих окончательному утверждению этих документов, они, всё же, не могут быть абсолютно идеальными, позволяющими при застройке участков ориентироваться на раз и навсегда на принятые чертежи.
Возникающие или выявляющиеся негативные последствия включения участков в территориальные зоны связаны с целым рядом ситуаций:
- С допущенными ошибками при формировании территориальных зон, когда границы 2-х или нескольких из них проходят через 1 участок, то есть участок оказывается сразу в нескольких территориальных зонах, что не допустимо по требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации (п. 4 ст. 40):
Если в границах земельного участка документами территориального планирования установлено 2 или более функциональных зоны, то этот земельный участок на карте градостроительного зонирования включается в состав зоны градостроительного преобразования, которая после разработки и утверждения документации по планировке территории этой зоны делится на земельные участки и соответствующие территориальные зоны, виды которых определяются функциональным назначением, установленным проектами планировки территорий.
Градостроительный регламент зоны градостроительного преобразования определяется через установления видов разрешённого использования в строгом соответствии с видами фактического использования земельного участка и объектов капитального строительства. Предельные параметры развития таких объектов должны соответствовать фактическим параметрам существующих объектов (этажность, процент застройки).
- С невозможностью эффективного использования земельного участка или недвижимого имущества, оказавшегося в той или иной территориальной зоне.
- С причинением вреда правообладателям участков.
- Со снижением стоимости земельных участков и объектов капитального строительства.
- С невозможностью реализации прав и законных интересов граждан и их объединений.
В поле негативного влияния ПЗЗ и такой их составной части, как территориальные зоны, может оказаться и решение более крупных задач, когда, например, принятые ПЗЗ поселения, а соответственно, и градостроительные регламенты территориальных зон препятствуют функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального или местного значения. Естественно, что круг проблем не очерчивается только перечисленными примерами.
Превращаются ли ПЗЗ и установленные в соответствии с ними градостроительные регламенты территориальных зон в непреодолимое препятствие при использовании земельных участков? Для целого ряда случаев так не происходит. Кроме того, сами ПЗЗ определяют пути преодоления проблемных ситуаций при объективно обоснованной правообладателями земельных участков невозможности эффективного использования или доказательстве других обстоятельств, что попунктно перечислены выше.
Изменение территориальной зоны земельного участка
Анализируя возможность изменения территориальной зоны, нужно знать, что, в соответствии с п. 8 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ПЗЗ любого поселения представляют собой документ градостроительного зонирования:
- утверждаемый нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации;
- устанавливающий территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения ПЗЗ и порядок внесения в изменений в ПЗЗ;
- включающий в себя:
- карту градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон;
- градостроительные регламенты (п. 2 и 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, задача по изменению территориальной зоны земельного участка решается через внесение изменений в ПЗЗ поселения на уровне муниципальных органов самоуправления (так как ПЗЗ принимаются на местном уровне, то и изменения в ПЗЗ, соответственно, вносятся на местном уровне).
В ст. 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющей порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки, говорится, что вопросы о внесении изменений в правила землепользования и застройки рассматриваются главой местной администрации, а основаниями для рассмотрения таких вопросов и для внесения изменений в ПЗЗ могут служить следующие обстоятельства:
когда по причине внесения изменений в генеральный план поселения или в схему территориального планирования муниципального района возникло несоответствие правил землепользования и застройки (ПЗЗ) генеральному плану или схеме территориального планирования:
- при получении предписания об устранении нарушений, ограничений использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории, которые допущены в ПЗЗ поселения, городского округа, межселенной территории (предписание направляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти — оно обязательно для исполнения в сроки, установленные законодательством Российской Федерации);
- при поступлении предложений:
- об изменении границ территориальных зон;
- об изменении градостроительных регламентов.
Кто может подготовить предложения о внесении изменений в ПЗЗ?
Подготовить предложения о внесении изменений в ПЗЗ может любой желающий. А вот в соответствии с «тематикой» предложений их авторы разделяются на следующие группы:
- федеральные органы исполнительной власти — в случае, когда ПЗЗ могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;
- органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации — в случае, когда ПЗЗ могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального значения;
- органы местного самоуправления муниципального района — в случае, когда ПЗЗ могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства местного значения;
- органы местного самоуправления — если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории поселения, территории городского округа, межселенных территориях;
- если правилами землепользования и застройки не обеспечена возможность размещения на территориях поселения объектов, предусмотренных документами территориального планирования:
- объектов федерального значения;
- объектов регионального значения;
- объектов местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов),
то требование (а не предложение) о внесении изменений в ПЗЗ для обеспечения размещения указанных объектов готовятся, соответственно, уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным органом местного самоуправления муниципального района
Предложения (заявления) физических и юридических лиц о внесении изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны земельного участка
Физические и юридические лица могут также подавать свои предложения (заявления) о внесении изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны земельного участка:
- в инициативном порядке,
- в случаях, когда в результате применения ПЗЗ:
- земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно;
- причиняется вред их правообладателям;
- снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства;
- не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.
Особенности заявления об изменении территориальной зоны земельного участка
Заявление об изменении территориальной зоны земельного участка должно содержать детальное обоснование необходимости внесения изменений в ПЗЗ по этому поводу.
Если в качестве причины обращения указывается невозможность эффективного использования участка или недвижимого имущества, то нужны факты, подтверждающие это утверждение.
Серьёзное внимание уделяется заявлениям, где в качестве причины обращения доказывается нанесение вреда правообладателю участка, показывается уменьшение стоимости надела или капитальных объектов.
Объективность доказательств может послужить залогом благоприятного исхода в рассмотрении заявлений об изменении территориальной зоны земельного участка.
Рассмотрение заявлений и принятия решений о внесении или об отказе от внесения изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны земельного участка
Изменение территориальной зоны — задача, решаемая в несколько этапов как в случае подачи заявления на стадии разработки ПЗЗ, так и в случае действия уже принятых ПЗЗ.
Не факт, что прохождение всех из них приведёт к успешному финалу, поскольку итоговое решение зависит от многих факторов, в частности, от результатов рассмотрения поступившего заявления в специальной комиссии, а в случае подачи заявления на стадии разработки ПЗЗ поселения — ещё и от результатов публичных слушаний, в ходе которых владельцы смежных участков и иные заинтересованные лица высказывают свои мнения, фиксируемые в обязательном порядке в протоколах этих слушаний.
Исключение составляют ситуации, когда необходимость изменения территориальной зоны земельного участка вызвана допущенными ошибками при формировании территориальной зоны.
Порядок подачи и рассмотрения заявлений об изменении территориальной зоны земельного участка на стадии разработки ПЗЗ:
Все предложения о внесении изменений в ПЗЗ подаются (направляются) в Комиссию по проекту правил землепользованию и застройке (в соответствии с положениями ст. 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
- или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ;
- или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения.
Предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются главе местной администрации.
В случае рекомендации комиссии о внесении в соответствии с поступившим предложением (заявлением) изменения в проект ПЗЗ далее организуются публичные слушания — с публикацией в СМИ о дате и месте проведения и информации из проекта изменений в ПЗЗ (в ряде случаев, установленных в ПЗЗ, проведение публичных слушаний не требуется).
По результатам слушаний комиссия готовит итоговый вариант проекта изменений в ПЗЗ с приложением к нему протокола публичных слушаний.
Подготовленные документы отправляются главе администрации — в течение 10 дней он должен принять решение:
- или о направлении проекта изменений в ПЗЗ и направить его в представительный орган местного самоуправления;
- или об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления.
Источник: https://www.zemvopros.ru/page_12577.htm